春节后的深圳楼市，依然春寒料峭。不过搭上近年房价上升的飙车，万科在深圳规模开发中，万科东海岸从2003年开盘时的6000-8000元/平方米上扬到如今四期均价40000元/平方米；万科城从2004年的5500元/平方米到现在的均价40000元/平方米；万科园则实现了从均价5400元/平方米到14000元/平方米的跨越。

　　整体来看，按行规单方面积土地成本取35%、建安工程费取25%、前期费用取1.5%、基础设施费用取5%、销售管理费用、财务费用、土地增值税及不可预见费用合计为33.5%，经初步估算，万科深圳目前在售楼盘楼面均价约1831.7元/平方米，而平均销售利润率达到57%，平均成本利润率达到190.7%。其中万科金域东郡21.5%的销售利润与其他楼盘相比略低，符合王石(王石博客,王石新闻,王石说吧)曾经说过的“万科不做超过30%利润楼盘”的承诺。而万科第五园的销售利润率与成本利润率分别高达79.4%与386.4%。

　　广州 个案楼盘销售利润率高达79.1%

　　2007年12月，深圳万科“降价”举动迅速转移到广州。尤其是万科金色康苑纯新盘以低于预期或同区域楼盘的价格入市，让万科广州楼盘降价的消息有了事实的佐证，同时，继深圳之后广州成为珠三角贴上万科“降价”标签的第二个城市。

　　新盘“低”开但利润不低

　　如今，万科金色康苑后期何时推出尚未确定，但曾轰动一时的万科金色康苑首次开盘“盛况”让广州业内人士仍记忆犹新。去年12月9日，位于广州康王路的万科金色康苑正式开盘，均价在13000元/平方米，远远低于宣传阶段的20000元/平方米均价，也低于周边楼盘富力盛悦居16000元/平方米的均价。

　　“从地铁站到楼盘短短的几百米距离中，站满了荔湾、越秀其他楼盘的宣传人员，导致所有从万科金色康苑方向走来的市民手里，都被塞了3张以上的楼盘资料。” 富力盛悦居销售人员如此回忆当时的情景。

　　据了解，不到两个小时，万科金色康苑首次推出的156套单元即全部售罄，销售金额逾2.1亿元。而当时广州市去年整体市场情况正处于一片冷淡之中，根据广州市国土房管局的数据，广州11月份一手房成交价格出现2007年以来的首次大幅下降，单月出现近两位数降幅是广州楼市近两年前所未有的。

　　“低”价入市是否会影响到万科的利润？

　　国金证券分析师曹旭特分析认为，万科金色康苑的楼面地价约为3200元/平方米，建安成本预计3000元/平方米，加上2500元/平方米装修成本，按目前价格计算，项目仍然能够保证约38%的毛利率水平。

　　而广州业内人士还指出，万科金色康苑与万科在广州的另一个新盘万科金色荔苑相邻，作为纯新盘开盘“低”开，不排除在后市大势转好后两盘联动再“高”走。