限价房中的“机会”

　　万科广州部分楼盘“低价”还有另外一个原因，简言之为“限价房中的机会”。

　　全国首批10个限价房项目在广州一经推出，立刻引来极大关注。2007年1月份，广州万科公司以最高房价6000元/平方米投标取得的科学城KXC-H3地块，即万科新里程项目，由于与广州万科城项目相邻，万科新里程成为万科城的其中一部分，万科再次形成了连片开发效应。

　　不仅如此，据广州业内资深人士透露，广州限价房用地多按照配“自留地”的方式出让，即开发商在拿到地块后可以留有部分用来自由规划开发，如可以做高档公寓，甚至别墅。

　　而万科新里程占地8.8万平方米，限价房仅为6万平方米，余下2万平方米为联排别墅，单价在2万元/平方米左右，单套售价300万至400万元。

　　根据万科地产内部人士介绍，万科新里程土地成本大概在2600元至2700元/平方米，建设成本2000元/平方米，总体而言，限价房销售利润率在10%以下，项目的利润主要靠别墅支撑。

　　除万科新里程为限房价外，广州万科金色家园、万科金色康苑、金色荔苑、金域蓝湾均为限户型楼盘。以万科金域蓝湾为例，2006年9月，作为广州首次推出的限户型地块之一，由万科与中粮联手竞得项目用地。2007年12月，万科金域蓝湾均价原定1.1万元/平方米左右，后来开盘9000多元－10000元/平方米，被认为万科广州“降价”的典型楼盘之一，284套房在2小时被抢购一空。而实际上，万科金域蓝湾的产品还包括高层洋房和别墅单位等，当时推出的只是75平方米的二房与95平方米的三房。如今，万科金域蓝湾正主推空中大宅和TOWNHOUSE，价格已经飙升至16000-18000元/平方米以及21000- 39000元/平方米。如果说去年底，万科金域蓝湾二房和三房“低价”入市会让万科利益有所损失的话，或许今年万科会在金域蓝湾的空中大宅和TOWNHOUSE中夺回来。

　　另据业内熟悉万科的资深人士向记者透露，万科金色家园是万科在土地二级市场上取得的，楼面地价为3000多元/平方米， 即使按折后价格24000元/平方米价格销售，毛利率仍较为可观。万科天景花园由于位居花都区，楼面地价仅448元，按照目前的房价来看，销售利润率高达79.1%，成本利润率高达381.0%。

　　成都 比周边楼盘房价平均高34.4%

　　成都是万科在京沪深穗四大一线城市之外，“降价”风所刮到的重点二三线城市之一。与其他城市不同，成都万科主要是针对青年置业进行优惠。实际上参与万科“08青年置业计划”的成都楼盘比周边楼盘房价平均高出34.4%。

　　2008年1月，万科成都全线降价被各大媒体“揭批”。尤其是位于成都蜀都大道上的万科魅力之城四期的电梯房，被爆料售楼处的报价4500-4600元/平方米，远远低于2007年12月前的6000元/平方米以上的价格，两个月中，同一单元楼中住宅的降幅接近30%。

　　首付款的“区域”优势

　　针对高达30%的降幅，万科魅力之城销售人员告诉记者，所谓总起价4500-4600元/平方米的房源，是一次性付款加上当时所有的优惠，套数不多，并不是每位买房人都能享受得到，该活动2月5日已经结束，目前楼盘均价为5000-6000多元/平方米。

　　万科魅力之城此次优惠活动被称为成都万科“08青年置业计划”。万科目前在成都的版图上有万科金域西岭、万科魅力之城、万科金域蓝湾、万科朗润园、万科双水岸5个在售楼盘。据介绍，“青年置业计划”是成都万科自去年12月30日和5家银行合作推出的一个置业计划，截止时间是2月5日，凡符合条件并在其开发的万科魅力之城、朗润园等5个项目购房的首次购房人，可由万科向银行“担保”，确保能办理下只需要交两成首付款、贷款利率下浮15%的房贷，且房贷手续由万科协助办理。实际上，根据央行有关规定，凡是符合条件的首次购房人，即便不用万科“担保”，按照规定，同样能申请两成首付并享受贷款利率下浮15%的优惠利率房贷。

　　带着疑问，记者对万科金域西岭周边的楼盘熙城国际、西锦国际，万科魅力之城周边的FM365、水岸雅居，万科金域蓝湾周边的龙湖三千里、蜜城等近10个楼盘进行调查了解得知，在成都，房贷趋紧的政策下发后，购房人申请房贷条件日益“苛刻”，很多楼盘即便是符合条件的首次购房人，也只能申请到三成的首付，利率也不一定能享受到下浮15%的优惠。而参加成都万科的“青年置业计划”，不仅可以确保符合条件的首次购房人能成功申请到两成首付、享受15%利率优惠，还能获赠2万元的置业基金。

　　个案楼盘销售利润率达55%

　　在对万科项目周边近10个楼盘调查后，《楼市》记者还发现，万科在售楼盘房价普遍高于周边楼盘。如，万科金域西岭目前均价为8200元/平方米，而周边楼盘熙城国际售价为6700元/平方米 ；西锦国际紧追万科魅力之城，均价为8000元/平方米；而优派的均价仅4300元/平方米；万科朗润园起价5260元/平方米，而与其同处温江区的尚西花郡均价为4800元/平方米；春江青龙湾均价则为3200元/平方米。

　　“万科为房产行业龙头老大，不论是品牌影响力还是楼盘品质，进入成都这样的二线城市，在买房人的心目中都较有威信，因此，售价也相对较高”，熙城国际销售人员坦言。

　　综合比较万科成都5大在售楼盘与周边楼盘，万科楼盘比周边楼盘房价平均高34.4%。由于定价较高，万科在成都的销售利润率也较高，一位不愿意透露姓名的成都业内人士向《楼市》记者透露，万科金域蓝湾土地成本约为1360元/平方米，加上建安成本以及其他费用，其销售利润率也会达到55%左右。而万科金域西岭土地成本为2295元/平方米，由于此楼盘为万科在成都建设的第一个精装修楼盘，即使含装修成本，销售利润率也会达到20%以上。