以现金流为中心　房企致力于降低负债率

　　亦吾

　　“2008年以现金流为中心，在保证资金平衡的基础上保持适度规模发展。我们会积极关注由于宏观调控而带来的行业集中度提高的可能性，通过收购兼并或者合作开发等方式扩大公司经营规模的机会。”一位不愿透露姓名的保利地产高层对《第一财经日报》表示。

　　同时，近期恒大地产搁置香港上市、中国证监会禁止房企IPO用于买地等新消息，进一步加大了快速扩张的房企的压力。如果说以前囤地是房地产公司的头等大事，那么现在融资则是它们魂牵梦萦的第一要务。

　　在经过2007年的买地大战后，不少房企正在为过去的快速囤地扩张策略付出代价。多家地产公司的负债率录得明显上升，而且根据它们的年报显示，其经营期末现金流往往只有负债额的10％左右。而随着去年下半年买下的高价地块缴付期临近，它们正面临着开工面积加大以及地价缴纳额增加的双重压力。

　　强调现金流

　　从此前多个地产公司发布的年度业绩报告或快报可以看出，上市房企正在从以往的土地储备竞赛，转向致力于降低负债率、维持稳定的现金流。

　　3月21日，万科（000002.SZ）发布年报时，少见地强调了目前手握170亿元的现金流的情况。成为目前已知的上市房企中手握现金最多的公司，紧随其后的是在港上市的SOHO中国（0410.HK）和信和置业（0083.HK）。其中，SOHO中国拥有150亿元现金，信和置业表示目前拥有约136亿港元现金的情况下，将继续有选择性地在香港地区及内地添置土地，达至最佳盈利前景。保利地产（600048.SH）的现金流则为120亿元左右（现金46亿元及新增73亿元银行信贷额）。

　　在发布2007年业绩的同时，多个香港地产股也在强调自己的现金流健康。嘉里建设（0683.HK）于3月18日宣布全年纯利增长40%，同时资产负债率从去年的35％下降至去年底的20％。新世界(600628行情,股吧)中国（0917.HK）执行董事郑志刚表示，收紧信贷对公司影响不大，因为现金充裕。尽管2008年度上半年负债比率由2007年末的17.7％上升至25%，但手头仍然拥有现金63亿港元。

　　“现在对于内地房产企业来讲是现金为王，这半年来广州、深圳等城市的房地产交易受到了调控措施的影响，许多地产商在苦撑。而在市场上，目前香港投资者对内地房产企业已有充分了解，一两年前,他们会对拥有大量土地储备的企业感兴趣，但现在利润和现金流等因素变得更为重要。”香港时富金融研究部董事罗尚沛对《第一财经日报》表示。

　　“资金将取代土地成为制约行业发展的主要瓶颈，这是万科早在2006年就作出的判断，公司也一直致力于拓宽各种融资渠道，以增强资金实力，过去几年中，这一策略为公司的快速发展奠定了很好的基础。”万科集团执行副总裁肖莉此前在接受本报记者采访时表示。

　　上市之难

　　“回归A股的所需材料已经报给了证监会，我们希望两个月后能够获得审核。但是这只是希望，并非此前外界所传闻的‘两个月内回归A股’。一切要看政府部门的批复。”富力地产某高层透露。

　　从去年三季度宣布将在“年内回归A股”，到去年12月富力董事长李思廉说“本月将回归A股”，再到今年3月上旬李思廉表示“希望两个月内回A股”，富力方面的说法已经越来越谨慎。

　　此外，3月27日，上证指数跌破3500点。有业界人士指出，即便是富力地产在两月内能够意外获批“回A”，考虑到糟糕的市场环境，相信富力地产也会择机实施。

　　事实上，早在2007年6月份，富力地产股东大会就全票通过了A股IPO的决议。但其“回归”旅途颇多艰难，由2007年9月延期到2007年12月份，而目前仍无确定时间表。同时，2007年年报显示，富力2007年末的手头现金不到23亿元，但是仅富力去年下半年取得的天津、佛山、广州三幅“地王”，合计要缴付的地价就达到112亿元之多。

　　另一方面，从2002年就开始筹备上市，但是在今年3月因欠临门一脚不得不搁置上市的恒大地产，也面临着融资困境。

　　2007年初，为筹备上市恒大地产出让了约33%的股份，引入新加坡淡马锡、德意志银行、美林等三家投资者的4亿美元入股，刷新内地民营企业最大境外私募。但是最后由于香港地区的公众认购额不足而不得不宣布搁置上市。据悉，其实根据恒大的下限招股价，恒大欠缺的只是10亿港元左右的公众认购额助推上市成功。

　　另外，证监会近期宣布，内地IPO和再融资资金不得用于买地，这也掐断了不少冀望直接或借壳间接上市房地产企业的希望。加上现在无论是来自银行的间接信贷融资，还是来自资本市场的直接融资，都有意无意地对房地产业挂起了“从紧”牌。

　　相关

　　“大地主”的财务压力

　　因市场反应冷淡而传出搁置上市消息的恒大地产以及曾经被誉为内地“最大地主”的碧桂园，在此时因资金链紧张而被不断调低评级。

　　根据恒大招股文件显示，其截至2007年9月底的借款总额为人民币68.3亿元，到了2008年1月31日因新开发项目增加及购置土地这一数字迅速增加至111.33亿元。其借贷年利率最高上升至7.4％。全部借款以现金存款、物业、土地使用权抵押。截至去年底，恒大的现金及现金等值物只有11.53亿元，资金链明显绷紧。

　　即使是已经上市的碧桂园财政也不容乐观，其总负债为192.3亿港元，总权益只有194亿港元。截至去年12月31日，该公司的现金只有约10.13亿港元。