易宪容：这里涉及一个问题，楼市调整以后，买了房的人要不要补差价，这涉及到中国一个根本的问题，就是合约精神要不要履行的问题。第二，房地产开发商促销的方式是社会促使的结果，还是什么其它的因素。第三，房地产泡沫到底是怎么回事。先从第一个问题来说。市场经济里，合约精神是整个市场经济的核心，进入任何市场，买进和卖出的时候，签定合同的时候要对你的合同负责任。

　　和讯网：不应该补差价？

　　易宪容：当然，为什么房地产开发商不补呢？这个事情可能不是经济问题，是一个郑则问题。这里可能利润水平比较高，怕从经济问题引发政策问题，使他的房子更难买，而且引起政府对他房地产项目的关注，引起整个社会的关注。我认为这些事情根本不可能发生的，你买了房，签了合同就要按合同办，就算你亏3%，就算亏5%，你也要承担责任。如果居民没有承担责任的基本精神，那么我们不要搞市场经济。被人骗是另外一码事，在买卖过程中，房地产开发商哪些东西骗了你，哪些东西和《合同法》是相违背的，可以找他们来补充，推翻这个合同。不能说我签了合同，价格跌了，市场环境变化了，我不履行合同合约。这是不对的。

　　房地产市场已经发生很大的变化，我们房地产企业为什么要采取那些确实有效的方式，为什么不把钱捂在那里，他就觉得我们这个市场发生很大变化了，如果不采取这种方式，面临的风险会越来越高，越来越大。这种情况下，他采取什么样的方式，我们要告诉民众，一定要区分清楚，不能为一点点蝇头小利就马上进去。这里面面临的选择比看到的还要多得多，你一定要看清楚。

　　房地产市场有泡沫，什么时候破？能破多少？北京市的市场和上海市、广州市不一样，大家一定要根本你所在的地方，根本你所在地方的实际情况来确定风险，而不是别人说什么，你就认为什么。

　　和讯网：说到楼市泡沫真的很可怕，美国次债危机就是一个很好的证明，我国的股市也受到了影响，此前有观点认为“挤压楼市泡沫”是避免中国发生次债悲剧的捷径。你认为挤压楼市泡沫会对中国股市，特别是目前持续下跌的股市产生什么样的影响？

　　易宪容：一方面房地产市场和股市有关联，另一方面来讲（关联）也不是太密切。去年股市和楼市一起互动，把商铺价格推高，去年很多民众开始利用银行金融产品创新加按揭、涨按揭，把钱借出来进入股市，从股市赚点钱再进入房市，这样互动很容易把两个地方的价格往上推。

　　现在整个股市发生了变化，房地产市场发生变化，股市的下跌和房地产市场政策有很大关系，不是全部因素，是小小的因素。比如涨按揭、加按揭，银行信贷资金不能进入房地产市场，使一部分居民没法进入房地产市场，股市的资金也减少。

　　股市的下跌一定会让老百姓本来把钱进到股市赚到钱再到房地产市场买房，很多人的钱都套在里面。现在很多人都问我，易老师现在股市不好，房地产可以保值增值，我现在是不是把股市的钱卖掉，投到房地产市场来保值增值。我说假定你要这么做就是蠢的，而且蠢到无可救药。为什么蠢到无可救药呢？前期股市已经跌了50%，你已经深度套牢，你现在出来，就亏了50%，这些钱再进入房地产市场，你没有分清楚房价是高还是低，如果你进去的时候是高的时候，买股票的时候高价进去低价出来，米房子的时候也是很高的价格进去，到时候房价一跌，本来只套一次，现在就套两次了。而且这样一套，你可能永远没有翻身的机会，也许股市还有点机会，等股市回升以后，赚一点再卖出去。最多会增加一些机会成本，但损失会低一些。但要进入房市，买高价房就很麻烦。

　　比如说50万进到股市，曾经赚到100万，现在跌到40万，现在出去还是亏掉，然后进到房地产市场，本来那边值30万的，现在又拿40万进去买房，之后又亏了10万，所有费用加起来有20多万。所以，民众在这样的情况下，一定要做一个很好的思考。

　　股市下跌对房地产市场的影响不是太大，现在房地产市场价格为什么上涨得这么快？房地产市场调整最关键的点是金融市场政策的变化。房地产市场能快速发展，关键是我们有强有力的金融支持，而且采取便利的，低成本的融资渠道，让很多投资者进入房地产市场。

　　去年房地产个人按揭贷款就达到9000多亿，在前7、8年，个人房贷融资就达到2.2万亿，一年就差不多达到三分之一，所以，你想想房价是不是太高？现在政府已经对这个做了比较清楚、明确的界定。你只要做投资，就要收你比较高的首付款，比较高的利率，这不仅是现在的政策，未来还会更加严厉一些，这样的情况下，投资人就会减少，投资需求减少以后，住房价格就会很容易回归合理。投资需求是无限的，房地产属性如果没有界定清楚，既要投资又要消费，很多人利用国内住房投资需求特性，利用金融杠杆去炒作房地产市场的时候，不要把中国所有的土地变成房子，就把月球上的土地变成房子，也永远不够这些人购买。为什么？你可以买一套，可以买两套，可以买十套、一百套、一千套、一万套，只要有钱就有人买。有效供给永远达不到他们的无限需求。只要投资和需求做清楚的限定，房地产市场就会发生根本性的变化。

　　和讯网：易老师您此前分析中也提到了现在要不要买房的问题，因为现在很多观望者希望在奥运会之后买房，也有分析认为“奥运婚房”将成为推动北京楼市走出观望、加速回暖的重要力量，任志强曾表示奥运后房价只会涨不会跌，并且会涨得更快，易老师，您认为奥运后房价会涨还是跌呢？

　　易宪容：奥运会对房价影响本身微乎其微，不是考虑的因素，整个奥运会所有的投入满打满算3000亿，北京1400亿，把全部加起来3000亿，分八年来讲，根本不算什么。“奥运婚房”是这些人想象出来一个概念。比如说要结婚，手上有5万块钱，难道你一定要买一个100万的房子去结婚呢？房子不要钱送给他，这些人当然要了。如果要买，他们有没有能力。这么高的房价，如何“奥运婚房”，我都没有能力购买，今年3月份刚刚结婚的人有能力买这样的高价房吗？根本没有。这是房地产企业给大家想出来的一个概念，怎么可能呢？我就买不起，你们能买得起吗？我的能力按道理是可以的，但我买不起，假如我要结婚，这么高的房价，比如说这个地方的房价300万一套我买得起吗？买不起的。